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Cet article est paru dans le n°4 de l'EntrePreneur, l'actualité du chef d'entreprise.

IR ou IS : Quel régime fiscal choisir pour une SCI ?

Par Vy Guyen Hau, Directeur de mission. Cet article est également paru le 3 mars 2016 dans "Cadres et dirigeants magazines".

Aujourd’hui, de nombreux investisseurs ont des difficultés à choisir entre constituer ou non une SCI mais souvent, quand finalement ils se sont décidés et qu'ils souhaitent optimiser leur fiscalité,  ils hésitent entre les deux régimes disponibles.

Il faut savoir que la constitution d’une SCI n’apporte en aucun cas une optimisation fiscale : elle est liée à une optimisation patrimoniale. C’est le choix du régime fiscal qui va déterminer véritablement l’optimisation fiscale.  

La SCI relève en principe de l’impôt sur les revenus et des plus-values immobilières des particuliers mais les associés peuvent opter pour le régime fiscal à l’IS dès la constitution de la SCI ou au cours de son existence. Cette option peut être intéressante. Néanmoins, il est essentiel d'en mesurer les conséquences avant de prendre toute décision, car il s’agit d’une option irrévocable. En effet, il ne sera plus possible, une fois la décision prise et statuée, de passer d’un régime de l’impôt sur les sociétés à celui de l’impôt sur le revenu.

Point sur les différents avantages et inconvénients de l'IR et de l'IS pour vous aider à bien choisir

I - La SCI soumise à l’impôt sur les sociétés (IS)

Quels sont les avantages de ce régime?
Le principal avantage réside dans l’amortissement du bien immobilier. Cette pratique permet à la société de bénéficier d’une économie d’impôt sur les sociétés car la déduction des amortissements réduit d'autant le résultat imposable de la société.
Par ailleurs, la SCI à l’IS permet de déduire la totalité des charges afférentes à l’activité, contrairement à la SCI classique où une seule catégorie de charges ne peut être déduite des revenus fonciers.

D’autre part, les associés de la SCI ont le choix d’être imposés sur leur revenu s’ils décident de se verser des dividendes. L’affectation en réserve des bénéfices permet de différer l’imposition des associés. Lorsque la fiscalité deviendra plus favorable ou dans le cadre d'une diminution des revenus, les associés pourront percevoir des revenus complémentaires à moindre coût.

 

Quels sont les principaux inconvénients d’une SCI ayant opté pour l’impôt sur les sociétés ?

 

Il existe une double imposition lorsque les associés souhaitent en tirer les bénéfices :
  • d’une part, la société est redevable à l’impôt sur les sociétés sur le résultat qu’elle dégage de son activité. Elle bénéficie du taux réduit à 15% pour des résultats fiscaux inférieurs à 38 120 € si les trois critères suivants sont réunis (capital entièrement libéré, détention directe ou indirecte du capital par plus de 75% des personnes physiques, chiffre d’affaires inférieurs à 7 630 000 €)
  • d’autre part, les dividendes distribués aux associés sont soumis au barème progressif de l’IR après un abattement de 40% et aux prélèvements sociaux de 15.5%.
Lors de la vente du bien immobilier, la plus-value est imposable au taux de 33.33%. Cette plus-value est calculée sur la différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable. Or la valeur nette comptable diminue au fil des années compte tenu du fait que la société bénéficie d’une déduction des amortissements.
Par ailleurs, il n’existe pas d’abattement selon la durée de détention du bien.
 

II - La SCI soumise à l’impôt sur le revenu

Quels sont les principaux avantages d’une SCI soumise à l’impôt sur le revenu ?

Le principal avantage réside dans l’exonération totale ou partielle de la plus-value immobilière lors de la vente du bien. La plus-value est exonérée d’impôt au bout de 22 ans de détention avec un abattement progressif au bout de la 5ème année de détention. La plus-value est exonérée de prélèvements sociaux au bout de 30 ans de détention.
Le second avantage se repose sur l’imputation des déficits fonciers générés par les charges déductibles autres que les intérêts d’emprunt. En effet, ces déficits sont imputables sur le revenu global du foyer dans la limite de 10 700 € par an.  Au-delà de cette somme, ils peuvent être reportés sur les revenus fonciers (et non plus sur le revenu global) pendant dix ans. Tandis que les déficits fiscaux générés par la SCI à l’IS ne peuvent être  imputés que sur les propres bénéfices fiscaux de la SCI.

Quels sont les principaux inconvénients d’une SCI soumise à l’impôt sur le revenu ?

Compte tenu du fait que peu de charges sont déductibles fiscalement des revenus fonciers (frais de gestion, dépenses liées aux travaux, impôts incombant aux propriétaires, intérêts d'emprunts), les associés sont tenus de verser chaque année l'impôt sur le bénéfice fiscal de la SCI dans la catégorie des revenus fonciers à hauteur de leur quote-part de détention du capital ainsi que les prélèvements sociaux de 15.5% indépendamment de la trésorerie éventuellement distribuée aux associés. En effet, la SCI qui a contracté un emprunt pour l’acquisition du bien immobilier ne pourra pas distribuer de revenus à ses associés alors que ceux-ci seront taxés. Cela demande un effort de trésorerie aux associés.

Par ailleurs, il existe un impôt supplémentaire sur les plus-values immobilières importantes. Cet impôt est dû lorsque la plus-value imposable excède 50 000 euros. Il est calculé selon un barème progressif pouvant aller de 2% à 6% en fonction du montant de la plus-value. A contrario, il n'est pas dû lors de cessions de terrain à bâtir ou de plus-values exonérées. 


Notre conseil :
Le choix du régime fiscal doit tenir compte de plusieurs facteurs :

  • le montant du projet
  • le souhait de durée de détention du bien immobilier
  • l'âge des associés
  • les revenus des associés.

On privilégiera la SCI à l'IS :

  • Si les associés sont dans l'incapacité de payer l'impôt foncier pendant la durée du remboursement d'emprunt. C'est notamment le cas dans le cadre de grands projets.
  • si les associés souhaitent constituer un patrimoine immobilier sans perspective de revente
  • si les associés prévoient que la plus-value ne sera pas importante en cas de vente
  • si les associés prévoient une baisse de leurs revenus dans les années à venir

Dans les autres cas, il faudra privilégier la SCI à l'IR.

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