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Cet article a été publiée dans le n°2 de Fidanc’Info, lettre d'information conçue par les équipes Fidance, département spécialisé en conseil en financement du Groupe SFC.

2020 : une nouvelle année favorable pour les emprunteurs

Les taux d’intérêt ont atteint des nouveaux taux encore plus bas en 2019, déjouant les pronostics des analystes. Voici les perspectives pour cette nouvelle année et les actions que vous pouvez mettre en œuvre pour profiter de cette opportunité.  

Des taux au plus bas en 2019 

Alors que la plupart des prévisionnistes s’attendaient à une normalisation progressive des taux d’intérêt aussi bien aux États-Unis qu’en Europe, la faiblesse des indicateurs économiques, l’absence de rebond significatif de l’inflation et les inquiétudes autour du retournement de la courbe des taux ont poussé les banques centrales à amplifier leurs politiques d’assouplissement monétaire. Dans ce contexte, les taux d’intérêt d’emprunt ont atteint leur niveau le plus bas en France au cours de l’année 2019, pour le plus grand bonheur des investisseurs immobiliers.

Avec un taux d’emprunt moyen sur 20 ans qui oscille entre 0,8% et 1,3% selon les profils à la fin de l’année 2019 (selon l’observatoire Crédit Logement/CSA), les emprunteurs ont aujourd’hui la possibilité d’emprunter à taux réel nul, voire négatif, puisque l’inflation sur un an est établie à 1,4% au mois de décembre 2019 d’après l’INSEE. Si ce n’est pas la première fois que les taux réels tombent en territoire négatif, le niveau nominal actuel des taux d’intérêt constitue bel et bien une exception sans précédent. 

Une opportunité historique 

Les emprunteurs ne s’y sont pas trompés, comme le montrent les statistiques portant sur le volume des renégociations et rachat de crédits en cours. En effet, comme l’indique le journal Les Echos

« Portées par des taux historiquement bas, les demandes de renégociation des crédits en cours de remboursement sont au plus haut depuis juillet 2017. En novembre, ces opérations ont représenté près d'un tiers (29 %) des crédits à l'habitat octroyés, selon la Banque de France ».

La baisse des taux d’intérêt nominaux à des niveaux les plus bas historiquement représente une réelle opportunité pour les emprunteurs de faire « racheter » (c’est-à-dire refinancer) un crédit en cours auprès d’un nouvel établissement bancaire, ou de renégocier leur crédit avec leur établissement bancaire actuel, conscient du risque de perdre leur client en cas de refus. 

Pour bien comprendre, voici un cas pratique chiffré que nous avions partagé avec vous dans un précédent numéro de notre newsletter : 

CAS PRATIQUE :
RENÉGOCIATION D’UN EMPRUNT SUR LES MURS D’UN CABINET D’ARCHITECTURE

- Capital restant à rembourser : 170 000 euros
- Durée résiduelle : 110 mois
- Taux initial : 1,88%
- Assurance emprunteur souscrite via la Banque (contrat groupe)
- Indemnités de remboursement anticipé : 1595 euros
- Montant mis en place pour le rachat : 173 000 euros (couvrant le capital restant à rembourser, les indemnités de remboursement anticipé et les frais de garantie du nouvel emprunt)
- Durée : 108 mois
- Taux : 1,10%
- Délégation d’assurance externe

Economie nette (coût résiduel de l’emprunt actuel – coût du nouvel emprunt – dépenses générées par l’opération) : 6 500 euros

Conclusion : Bien que l’écart de taux entre le taux de l’emprunt actuel et celui du nouvel emprunt soit faible, le montant des indemnités de remboursement anticipé et la mise en place d’une délégation d’assurance externe permet d’optimiser le coût résiduel de cet emprunt.

Comme le montre ce cas pratique, il est possible de réaliser une telle opération sans aucun apport, puisque la totalité des frais peuvent être refinancés dans le cadre du nouvel emprunt mis en place. De plus, le temps nécessaire est généralement minimal, votre courtier se charge de tout ! 

Enfin, cerise sur le gâteau, dans le cas d’un emprunt immobilier, les frais seront fortement réduits puisque la loi plafonne les indemnités de remboursement anticipé à 3%, ou 6 mois d’intérêt sur le capital remboursé par anticipation (selon ce qui est le plus favorable à l’emprunteur). Ainsi, aux conditions de marché actuelles, il peut être intéressant pour vous de renégocier votre emprunt, même s’il a été mis en place récemment ou qu’il a déjà été renégocié au cours des dernières années. 

Perspectives pour 2020 

S’il y a une chose que l’année 2019 nous a apprise, c’est que le discours des banques centrales peut évoluer à 360 degrés en très peu de temps. Le contexte géopolitique (qui implique un risque à court terme de reprise de l’inflation des prix de l’énergie) et l’arrivée récente de Christine Lagarde à la tête de la BCE ne font qu’accroitre l’incertitude concernant les décisions futures qui seront prises en matière de politique monétaire. Prédire l’évolution des taux d’intérêt en ce début de nouvelle année est donc extrêmement complexe. 

On peut néanmoins noter que les taux des bons du trésor français à 10 ans s’établissent aujourd’hui autour de 0,02%. Concernant les OAT à 30 ans, ce taux s’établit à moins de 0,85%. Et sur l’ensemble des échéances inférieures à 10 ans, ils sont aujourd’hui très largement en territoire négatif. 

Cette situation reflète le choix de la BCE d’abaisser son taux de rémunération des dépôts à - 0,5% au mois de septembre 2019, tout en maintenant ses taux de refinancement entre 0 et 0,25%. Et tout semble indiquer que la nouvelle directrice de la BCE n’a aucune intention d’opérer une normalisation de la politique de taux à court ou moyen terme, ouvrant même la porte à de nouvelles baisses. 

Il est important d’avoir ces indicateurs en tête, car ils permettent d'évaluer le coût d’opportunité que représente, pour une banque, le fait de prêter aux agents économiques privés ainsi que le coût de leurs ressources. Si ces conditions se maintiennent, il existe donc encore des marges de manœuvre pour réduire les taux d’emprunt proposés aux profils à faible risque en 2020, mais le potentiel de baisse est à présent extrêmement limité, en particulier au regard du risque de hausse sur le plus long terme. 

Les emprunteurs et les investisseurs seraient donc avisés de profiter du contexte actuel pour refinancer ou mettre en place de nouveaux emprunts et ainsi sécuriser rapidement un taux attractif sur longue durée, plutôt que d’attendre une nouvelle vague éventuelle de baisse dans les mois et années à venir.  

Ecrit par Audrey Barros, Associée au sein de Fidance, cet article est paru dans le n°2 de Fidanc'Info du mois de janvier 2020.

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